Назначение недвижимости, или как превратить старую фабрику в жилой комплекс

У каждого объекта недвижимости, владельцем которого вы являетесь или планируете стать, есть свое целевое назначение, которое ошибочно и очень обобщенно классифицируется как жилое или коммерческое (нежилое). К категории нежилого недвижимого имущества относятся также здания общественного назначения (офисные, торговые, развлекательные центры), малые архитектурные формы, магазины, коммерческие площадки в жилых домах, а также объекты промышленного назначения или хозяйствования. В последнее время большой популярностью пользуется переформатирование объекта недвижимости, или изменение его назначения. Множество нефункционирующих построек, которые много лет назад были фабриками, складами или ангарами реставрируются согласно действующим нормам строительства и безопасности и становятся развлекательными и выставочными центрами, а подчас и новыми объектами жилого фонда.

Мы рассмотрим основные параметры и достоинства изменения назначения недвижимости в двух аспектах:

• переформатирование квартиры в офисное помещение;

• перевод зданий нежилого фонда в жилой для создания современных квартир – лофтов, мастерских и студий.

Квартира превращается в…

Многие владельцы квартир в спальных микрорайонах, обладающих хорошей инфраструктурой, принимают решение о смене назначения помещения и сдаче его в аренду в качестве офиса, магазина или специализированного учреждения (салона красоты, частного детского сада и т.д.). Это также доходный и практичный вариант для предпринимателей, которым необходимо помещение для ведения собственного бизнеса ввиду того, что в городах остается все меньше доступной по цене небольшой коммерческой площади. Аренда такого помещения обычно долгосрочна и выгодна, однако предварительно следует получить письменное одобрение всех жильцов и удостовериться в том, что деятельность офиса или коммерческого объекта не будет нарушать принятые нормы шума.

Процесс согласования изменения назначения объекта недвижимости начинается с подготовки пакета документов. Вам понадобятся:

• оригиналы паспортов собственников квартиры;

• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности;

• технический паспорт и проект перепланировки;

• поэтажный план здания.

Документы передаются на рассмотрение в Комитет по архитектуре и градостроительству, а также во все коммунальные и жилищные службы – только после получения одобрения всех инстанций вы сможете получить на руки документ, подтверждающий перевод квартиры из жилого фонда в коммерческий.

Был чердак – стала элитная квартира

Мировой тренд – квартиры с большой площадью, минимумом перегородок и высокими потолками. Все больше молодых людей стремятся если не купить в собственное пользование, то, по крайней мере, арендовать жилье, напоминающее классический лофт, студию или мастерскую, однако не все объекты жилого фонда могут отвечать требованиям дизайна. В этом случае на помощь креативщикам приходят помещения, которые еще 10 лет назад никто не видел в качестве перспективной жилой площади – находящиеся в хорошем состоянии здания обанкротившихся фабрик, ангары, подвальные и чердачные помещения.

Для изменения назначения объектов нежилого фонда необходимо собрать следующий пакет документов:

• кадастровый паспорт;

• технический паспорт и проект перепланировки;

• правоустанавливающие документы (например, право собственности или аренды с широкими полномочиями);

• заключения, подтверждающие соответствие помещения до и после перепланировки пожарным, санитарным, гигиеническим и другим нормам, принятым в стандартизации объектов жилого фонда.

Для получения разрешения на изменение назначения объекта нежилого фонда следует обращаться в региональную комиссию при местном муниципалитете, занимающуюся регулированием вопросов использования жилищного фонда.

Обратите внимание – даже при условии наличия всех необходимых документов, назначение помещения не может быть изменено в случаях, если:

• отсутствуют инженерные коммуникации или возможность их подключения;

• состояние здания или помещения является аварийным;

• отсутствует социальная инфраструктура;

• конфигурация помещения не соответствует нормам, принятым в качестве жилищных стандартов.